Las inversiones inmobiliarias, ¿son todavía relevantes?
"Ahorrar en ladrillos"...una costumbre argentina milenaria. Las ciudades crecieron por los ahorros de los inmigrantes de la "clase media", obsesionados con la casa propia. ¿Sigue siendo hoy una buena inversión?
Hoy, ante la situación económica del país, la inversión inmobiliaria dejó de ser un buen negocio. Sin embargo, tan arraigado tenemos lo de "ahorrar en ladrillos", que la tradición permanece.
Si hoy te sacaras el Quini, comprarías rápidamente departamentos, dúplex o casas. Lo que te alcanzara. Es una cuestión cultural.
Pero es hora de saber bien, más y mejor. Los números nos indican que el viento viene en contra.
La presión tributaria sobre los bienes inmuebles es tan grande que, a la hora de decidir, habrá que afilar el lápiz. Es un bien atacado por todas las jurisdicciones:
Nacional: impuesto a los Bienes Personales
| Valor total de los bienes que exceda el mínimo no imponible | Pagarán $ | Más el % | Sobre el excedente de $ | |
|---|---|---|---|---|
| Más de $ | A $ | |||
| 0 | 3.000.000, inclusive | 0 | 0,50% | 0 |
| 3.000.000 | 6.500.000, inclusive | 15.000 | 0,75% | 3.000.000 |
| 6.500.000 | 18.000.000, inclusive | 41.250 | 1,00% | 6.500.000 |
| 18.000.000 | en adelante | 156.250 | 1,25% | 18.000.000 |
Provincial: impuesto al Valor Inmobiliario
No puedo dejarte aquí un valor único, ya que depende de cada provincia, pero basta con que te fijes lo que pagás, en la boleta... Es alto.
El criterio cuál es: "el que invirtió en casas, tiene plata. Que pague..."
Municipal: tasa retributiva, baldíos y otras yerbas.
El nombre de este impuesto varía según las comunas.
Si años atrás decidiste comprar un inmueble, como inversión, con la idea de alquilarla y lo hiciste con un crédito hipotecario, probablemente ahora te quieras cortar las venas... Error garrafal.
Con la pandemia, no se pudieron actualizar debidamente los alquileres, ni mantener el valor según inflación, ni desalojar al inquilino que no te pagó.
O sea...
Como si todo ésto fuera poco, también hay que tener en cuenta, los meses que no pudiste encontrar un nuevo inquilino (después que se fue el anterior).
Cuando pedís $30.000 de alquiler, por mes, ni a palos pienses que ganaste $360.000 en el año. Hay que entrar a descontar...
Sellados de contratos, comisiones inmobiliarias, etc... La nueva ley de alquileres es totalmente laxa al momento de las garantías del inquilino: basta encontrar un garante con recibos de haberes.
Puede ocurrir también que el inquilino se fue y dejó la casa en ruinas. Los últimos seis meses que cobraste de alquiler, se lo lleva acondicionarla para poder volver a alquilarla.
Tampoco tiene ninguna relación, el rendimiento financiero si tenés en cuenta la renta mensual con la inversión que hiciste cuando compraste el bien. Van a pasar años hasta que puedas cosechar. Años...
Si persiste la idea de invertir para cobrar una renta, en todo caso, te diría que los alquileres diarios son los más rendidores. Pero tendrás que tener en cuenta que, necesitarás emplear personas que se ocupen de la limpieza, blanquería, amoblamientos, contratos por temporada que incluyen inventario, controlar ese inventario cada vez que se va un pasajero... etc etc.
Pero si aún querés invertir en un inmueble para rentarlo, ahorrá primero durante los años que hagan falta, ganando altos intereses, sin pagar los impuestos de rigor (al contrario: deduciendo del impuesto a las ganancias) y cuando hayas juntado lo necesario, te comprás el inmueble, con un precio conveniente por pagarlo al contado